Ein geerbtes oder in die Ehe eingebrachtes Haus wird bei der Scheidung grundsätzlich nicht aufgeteilt. Beim Wertzuwachs kommt es jedoch entscheidend darauf an, wodurch er entstanden ist.
Geerbtes Haus bei Scheidung in Österreich: Wird die Wertsteigerung aufgeteilt?
Ein geerbtes, von einem Dritten geschenktes oder bereits in die Ehe eingebrachtes Haus ist grundsätzlich von der Vermögensaufteilung nach der Scheidung ausgenommen. Steigt die Immobilie während der Ehe im Wert, muss jedoch genauer unterschieden werden:
Beruht die Wertsteigerung lediglich auf steigenden Grundstücks- oder Immobilienpreisen, wird sie grundsätzlich nicht aufgeteilt. Wurde der Mehrwert hingegen durch Investitionen oder Arbeitsleistungen der Ehegatten geschaffen, kann er bei der Ausgleichszahlung angemessen berücksichtigt werden. (OGH 11.11.2025, 1 Ob 132/25f)
Welche Immobilien werden bei der Scheidung nicht aufgeteilt?
Von der nachehelichen Vermögensaufteilung ausgenommen sind insbesondere Sachen die ein Ehegatte:
- bereits in die Ehe eingebracht,
- geerbt oder
- von einer dritten Person geschenkt erhalten hat.
Aufgeteilt werden grundsätzlich das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse. Maßgeblich ist die sogenannte eheliche Errungenschaft – also das, was während der Ehe erarbeitet oder erspart wurde.
Für eine Ehewohnung bestehen besondere Regeln: Auch eine eingebrachte, geerbte oder von einem Dritten geschenkte Ehewohnung kann unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen in die Aufteilung einbezogen werden. Die hier besprochene Entscheidung betrifft jedoch speziell die Behandlung der Wertsteigerung einer Liegenschaft.
Der konkrete Fall
Die Ehegatten hatten 1973 geheiratet. Ihre eheliche Lebensgemeinschaft endete 2017. Anfang 2022 wurde die Ehe geschieden.
Der Mann hatte eine von seinen Eltern geerbte Liegenschaft in die Ehe eingebracht. Auf dieser befand sich die Ehewohnung. Im Jahr 1984 schenkte er der Frau das Hälfteeigentum an der Liegenschaft.
Durch Investitionen aus ehelichem Vermögen erhöhte sich der Verkehrswert der Immobilie bis zum Bewertungsstichtag um rund EUR 200.000,00 Euro. Die bloße Steigerung des Bodenwerts war in diesem Betrag bereits nicht enthalten.
Die Frau verlangte, dass zusätzlich auch die allgemeine Bodenwertsteigerung bei der Ausgleichszahlung berücksichtigt wird. Der Oberste Gerichtshof folgte dieser Ansicht nicht.
Allgemeine Wertsteigerung wird nicht aufgeteilt
Steigt der Wert einer von der Aufteilung ausgenommenen Liegenschaft nur deshalb, weil Grundstücks- und Immobilienpreise allgemein steigen, handelt es sich nicht um eine während der Ehe erarbeitete oder ersparte Vermögenssteigerung.
Eine solche marktbedingte Wertsteigerung fällt daher nicht in die Aufteilungsmasse. Das gilt insbesondere für eine bloße Bodenwertsteigerung, die weder auf Investitionen noch auf Arbeitsleistungen der Ehegatten zurückzuführen ist.
Investitionen und Arbeitsleistungen können berücksichtigt werden
Anders liegt der Fall, wenn der Wert der Immobilie durch Leistungen der Ehegatten erhöht wurde. Das kann insbesondere durch Investitionen aus ehelichem Vermögen oder durch Arbeitsleistungen geschehen.
Der dadurch geschaffene Mehrwert kann bei der Berechnung der Ausgleichszahlung angemessen berücksichtigt werden, obwohl die Liegenschaft selbst grundsätzlich von der Aufteilung ausgenommen ist.
Entscheidend ist daher nicht allein, wie stark der Wert gestiegen ist, sondern vor allem, warum er gestiegen ist.
Die Entscheidung legt allerdings keine pauschale Aufteilung im Verhältnis 50:50 fest. Der durch Investitionen oder Arbeitsleistungen geschaffene Wertzuwachs ist vielmehr im konkreten Aufteilungsverfahren angemessen zu berücksichtigen.
Was gilt für einen geschenkten Hälfteanteil?
Im konkreten Fall hatte der Mann der Frau während der Ehe die Hälfte der ursprünglich geerbten Liegenschaft geschenkt.
Schenkt ein Ehegatte dem anderen während der Ehe einen Anteil an einer ursprünglich geerbten oder eingebrachten Liegenschaft, kann dieser Anteil im Scheidungsfall in die Vermögensaufteilung einbezogen werden. Im Regelfall (es handelt sich nicht um einen ausnahmslosen Automatismus) wird der geschenkte Anteil dem ursprünglich schenkenden Ehegatten zurückübertragen, ohne dass der beschenkte Ehegatte allein für den Wert des Geschenks eine Ausgleichszahlung erhält.
Welche Zeitpunkte sind bei der Bewertung wichtig?
Bei der Vermögensaufteilung müssen zwei Fragen auseinandergehalten werden:
Der Zeitpunkt der Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft ist grundsätzlich dafür maßgeblich, welches Vermögen der Aufteilung unterliegt. Bewertet wird das zu diesem Zeitpunkt vorhandene Aufteilungsvermögen grundsätzlich nach seinem Wert im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung.
Das bedeutet jedoch nicht, dass eine zwischenzeitliche allgemeine Preissteigerung einer von der Aufteilung ausgenommenen Liegenschaft automatisch aufzuteilen wäre. Auch hier bleibt entscheidend, ob der Wertzuwachs auf der Marktentwicklung oder auf konkreten Leistungen beruht.
Ergebnis
Ein geerbtes, von einem Dritten geschenktes oder bereits in die Ehe eingebrachtes Haus wird bei der Scheidung grundsätzlich nicht wie gemeinsam erworbenes Vermögen aufgeteilt.
Auch eine bloß marktbedingte Wertsteigerung – etwa durch steigende Grundstückspreise – fällt grundsätzlich nicht in die Aufteilungsmasse.
Wurde der Immobilienwert hingegen durch Investitionen aus ehelichem Vermögen oder durch Arbeitsleistungen der Ehegatten erhöht, kann der dadurch geschaffene Mehrwert bei der Ausgleichszahlung angemessen berücksichtigt werden.
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